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2025.10.15 (수) 어제 국토교통부에서 주택시장 안정화 대책을 발표했습니다.
이에 따라 앞으로 취득한 주택에 대한 규제가 확대되면서, 토지거래허가제 부터 조정대상지역으로서의 세금문제에 대해 설명드리려고 합니다.
1. 발표 내용
(1) 조정대상지역 및 투기과열지구 신규 지정
기존 : 강남구, 서초구, 송파구, 용산구 4개 자치구
변경 : 서울 자치구 전체와 경기도 12개 지역
* 경기도 : 과천시, 광명시, 성남시 분당구, 수정구, 중원구, 수원시 영통구, 장안구, 팔달구, 안양시 동안구, 용인시 수지구, 의왕시, 하남시
(2) 토지거래허가구역
- 투기과열지구와 동일한 지역인 서울 전역 및 경기도 12개 지역
- 아파트 뿐 아니라 동일 단지 내 아파트가 1개동 이상 포함된 연립, 다세대주택도 신규 지정
-> 지정 효과 : 계약 시 토지거래허가를 받아야 하며, 허가 조건은 2년간 실거주 의무 부여
-> 허가구역 지정 효력은 지정공고일 (2025.10.15) 5일 후인 2025.10.20 부터 발생 (이전 계약에 대해서는 허가의무 및 실거주 의무 없음)
(3) 수도권 및 규제지역 주담대 한도 변경
- 시가 15억 이하의 주택 : 6억원 (현행 동일)
- 시가 15억 초과 - 25억 이하의 주택 : 4억원
- 시가 25억 초과 주택 : 2억
(4) 그 밖의 대출 관련
- 스트레스 금리 : 1.5% -> 3%로 변경
- 1주택자의 수도권 및 규제지역 임차인 전세 대출 이자상환분을 차주의 DSR에 반영
- 은행권 주담대 위험가중치 하한 : 15% -> 20%로 변경 (2026년 1월부터 적용)
(5) 그외
- 허위 신고가를 통한 가격띄우기 기획조사 실시 및 신고센터 운영
- 금융위 사업자대출의 용도외 유용 실태에 대한 전수조사
- 국세청 초고가주택 (30억원 이상) 취득거래 및 고가 아파트 증여거래 전수 검증 및 부동산 탈세 신고센터 운영
- 경찰청 부동산 범죄 특별단속
- 2026-2030년 수도권 135만호 주택공급 가속화
2. 조정대상지역 지정에 따른 세금 문제
(1) 양도세
- 비과세 : 취득 당시 조정대상지역 일 경우 거주 2년 이상 필수
- 장기보유특별공제 : 조정대상지역 여부와 무관하게 거주 2년 이상 필수 -> 최대 80% 공제
- 세율 : 조정대상지역에 있는 주택으로서 2주택이상에 해당하는 주택 -> 중과세율 +20% 적용 (3주택 이상 +30%)
* 현재 한시적 유예 중 : 2022.05.09-2026.05.09 기간 내 양도시 중과세율 배제- 일반세율 적용
(2) 취득세
- 1세대 2주택으로서 조정대상지역에 있는 주택 취득 : 9% (국민주택규모 이하 8.6%, 일시적 2주택 중과 제외)
- 1세대 3주택으로서 조정대상지역에 있는 주택 취득 : 13.4% (국민주택규모 이하 12.4%)
(3) 종합부동산세
현재는 조정대상지역 여부와 상관없이 3주택이상 중과적용
과거엔 조정대상지역과 구별하여 세율을 적용했던 연혁이 있으므로, 추후 변경될 가능성도 있어보입니다.
부동산 대책의 경우 발표 후 바로 적용되는 부분이 있고, 이전 계약 건에 대해서는 적용이 안되는 부분이 있고 대책 마다 시행시기가 상이한 편입니다.
대출 같은 경우 특히나 저번 대책 때도 잔금이 다가올때까지도 은행에서 제대로 된 지침을 받지 못해 많은 혼선을 야기했었습니다.
따라서 이번 대책의 경우에도 세세한 내용에 대해서는 발표가 계속 이어질 것으로 예상됩니다.
다만, 세법에 해당하는 부분의 경우 법의 개정이 아니라 조정대상지역만 확대한 것으로 이미 확정된 법안에 적용되는 부분 이기 때문에 취득시, 양도시 조정대상지역 여부에 따라 현행 법률이 그대로 적용된다고 생각해주시면 됩니다.
올해 특히나 양도세나 증여세 신고가 늘어나고, 자금조달계획서에 대한 문의가 많은 거 같습니다.
그만큼 주택 거래가 상당히 많다는 증거인듯 합니다.
많은 분들이 주택 구매에 대해 고민하시고 있을듯 한데, 주택 구매 계획에 있어 도움이 되었길 바랍니다.
감사합니다.
