안녕하세요. 병의원 전문 세무컨설팅그룹 위너스 입니다.
병원 건물을 자녀에게 넘길 때 대출을 끼면 정말 세금이 줄어들까요
앞의 세 편은 자금이 자녀에게 흘러가고(1~2편), 그 자금으로 산 자산의 출처를 증명하는(3편) 이야기였습니다. 이번 편은 원장님께서 이미 손에 쥔 재산을 자녀에게 넘기는 단계로 넘어갑니다. 무엇을 넘기느냐보다 언제, 어떤 구조로 넘기느냐가 세금의 차이를 결정합니다.
병원 건물이나 상가를 자녀에게 넘기는 길은 크게 둘로 갈립니다. 대출을 낀 채 넘겨 증여세를 줄이는 부담부증여, 그리고 건강이 나빠진 뒤 서둘러 재산을 넘기는 임종 직전 증여입니다. 겉보기엔 둘 다 절세지만 시점과 구조를 잘못 잡으면 세금이 오히려 늘어납니다.
증여세 과세가액은 증여일 현재 증여재산가액을 합친 금액에서 그 증여재산에 담보된 채무로서
수증자가 인수한 금액을 뺀 금액으로 한다.
상속세 및 증여세법 제47조 【증여세 과세가액】
1. 병원 건물의 부담부증여
줄어든 증여세만큼 양도세가 생깁니다
부담부증여는 대출이나 임대보증금 같은 채무를 낀 채 재산을 넘기는 방식입니다. 상속세 및 증여세법 제47조에 따라 수증자가 인수한 채무액만큼 증여가액에서 빠지니 증여세는 줄어듭니다. 그런데 빠진 채무 부분이 공짜로 사라지는 것은 아닙니다. 그 부분은 자녀에게 유상으로 넘긴 양도로 보아 원장님께 양도소득세가 매겨집니다. 세금이 사라진 게 아니라 세목이 바뀐 것입니다.
병원 건물처럼 오래전 싸게 사서 시세가 크게 오른 부동산은 특히 조심해야 합니다. 양도차익이 크면 채무 부분에 붙는 양도소득세가 줄어든 증여세를 넘어서기도 합니다. 부담부증여가 언제나 이득은 아니라는 뜻입니다.
오래전 싸게 취득한 상가를 대출을 끼고 자녀에게 부담부증여한다고 가정해 보겠습니다. 증여세는 채무액만큼 줄지만, 그 채무 부분의 양도차익에는 양도소득세가 붙습니다. 여기에 직계존비속 사이에서는 증여 후 10년 이내에 자녀가 그 부동산을 팔면 이월과세가 적용됩니다.
거주자가 양도일부터 소급하여 10년 이내에 그 배우자 또는 직계존비속으로부터 증여받은 자산의 양도차익을 계산할 때
양도가액에서 공제할 필요경비는 제97조제2항에 따르되
취득가액은 거주자의 배우자 또는 직계존비속이 해당 자산을 취득할 당시의 금액으로 한다.
소득세법 제97조의2 【양도소득의 필요경비 계산 특례】
이월과세가 걸리면 취득가액을 원장님이 처음 산 가격으로 되돌려 계산합니다. 보유기간도 원장님이 취득한 때부터 따지므로 장기보유특별공제에는 유리하지만, 취득가액이 낮게 잡히는 만큼 양도차익은 커집니다. 자녀가 곧 되팔 생각이라면 이 부담을 미리 셈해 두어야 합니다.
채무 자체가 인정되느냐는 문제도 남습니다. 상속세 및 증여세법 제47조 제3항은 배우자나 직계존비속 사이의 부담부증여라면 자녀가 채무를 인수했더라도 그 채무를 인수하지 않은 것으로 추정합니다. 은행 대출이나 임대보증금처럼 객관적으로 증빙되는 채무만 예외로 인정됩니다. 가족끼리 얽은 사인 간 빚을 얹어 증여세를 줄이려 해도, 그 채무가 실재하고 자녀가 실제로 갚는다는 사실을 증빙하지 못하면 채무 공제 자체가 부인됩니다. 특히, 최근 부담부증여 취득세 계산시 과세관청에서는 대부분 증여로 보아 과세하고 있습니다.
그래서 부담부증여는 양도세와 증여세를 함께 계산해 실익을 따져야 합니다. 취득가액이 높아 양도차익이 작은 부동산, 그리고 채무가 진짜로 자녀에게 넘어가 자녀가 제 돈으로 갚아 나가는 구조라야 유리합니다. 인수한 채무를 자녀가 실제로 상환하는지는 이후로도 사후관리 대상이므로, 상환 자금의 출처까지 미리 마련해 두어야 합니다.
2. 임종 직전 서두른 증여
10년을 못 넘기면 절세 효과가 사라집니다
건강이 나빠지고 나서야 상속세가 걱정되어 재산을 서둘러 증여하기도 합니다. 그러나 상속세 및 증여세법 제13조는 상속개시일 전 10년 이내(상속인 외의 자는 5년)에 증여한 재산을 상속세 과세가액에 다시 합산합니다.
상속세 과세가액은 상속재산의 가액에서 상속개시일 전 10년(상속인 외의 자는 5년) 이내에 증여한 재산을 상속세 과세가액에 가산한 금액으로 한다.
상속세 및 증여세법 제13조 【상속세 과세가액】
임종이 가까운 시점의 증여는 대부분 이 기간 안에 들어가니, 상속세를 줄이는 효과가 거의 없습니다. 증여세를 한 번 내고도 그 재산이 상속세에 다시 합산되어 절차만 번거로워지고 비용이 늘기도 합니다.
말기 진단을 받고서 부동산과 예금을 자녀들에게 서둘러 나눠 주더라도 10년 안에 상속이 개시되면 그 재산은 상속세 과세가액에 합산됩니다. 이미 낸 증여세는 산출세액에서 공제되지만 한도가 있어 전액 정산되지 않기도 하고, 사전증여가 상속공제 한도를 줄이는 쪽으로 작용해 되레 불리해지기도 합니다.
시간을 두고 미리 넘기면 이점이 하나 더 붙습니다. 상속재산에 합산되는 사전증여재산은 증여할 때의 금액으로 평가합니다. 자녀에게 넘긴 뒤 시세가 올라도 오른 만큼은 상속재산에서 빠지고, 증여가 10년을 넘겨 합산 대상에서 아예 벗어나면 원금까지 통째로 제외됩니다. 증여를 통한 절세가 시간 싸움인 까닭이 여기에 있습니다.
정석은 건강할 때 10년 단위로 길게 계획을 세워 증여재산공제 한도를 반복해 쓰며 조금씩 나눠 넘기는 것입니다. 임종이 임박했다면 서두른 증여보다 배우자상속공제와 일괄공제 같은 상속공제를 활용한 상속 설계가 나은 경우가 많습니다.
종합해서 정리하자면...
부담부증여도, 임종 직전 증여도 결국 시점과 구조를 어떻게 짜느냐의 문제입니다. 앞의 것은 증여세와 양도세를 합쳐 실익을 따져야 하고, 뒤의 것은 10년이라는 시간을 벌어야 효과가 납니다. 재산을 넘기는 결정은 넘기려는 그 시점이 아니라 한참 앞서 시작해야 합니다.
저희 위너스 Tax & Accounting은 병의원에 특화된 시스템과 깊이 있는 노하우를 보유한 전문 컨설팅 그룹입니다. 저희는 원장님께서 주시는 자료만 수동적으로 기다리지 않습니다. 정기적인 손익 보고를 통해 위험을 선제적으로 파악하고, 매월 발행되는 세금계산서의 내역과 고정자산 등록 여부를 깐깐하게 크로스 체크합니다. 원장님께서는 오직 환자 진료와 병원 운영에만 전념하십시오. 보이지 않는 1%의 비용 누락까지 위너스가 철저하게 방어하고 챙기겠습니다.
