안녕하세요. 병의원 전문 세무컨설팅그룹 위너스 입니다.
문제는 '샀다'가 아니라 '어디서 났나'입니다
앞선 두 편에서는 가족에게 흘러간 돈(1편)과 무상으로 빌려주거나 대신 내준 이익(2편)을 다뤘습니다. 두 편 모두 자금이 부모에게서 자녀에게로 이동하는 장면이었습니다. 이번 편은 그 자금이 부동산이라는 형태로 자녀 손에 남았을 때, 그 출처를 어떻게 증명하느냐의 문제로 이어집니다.
원장님 자녀가 사회 초년생인데 서울에 집을 샀다면 또는 결혼하며 받은 축의금으로 신혼집을 마련했다면 국세청의 시선은 한 곳을 향합니다. 그 돈이 어디서 났는가입니다. 자금조달계획서를 형식적으로 채우면 끝이라거나, 축의금은 원래 비과세라 자유롭게 써도 된다는 생각은 위험합니다. 핵심은 자녀 본인의 자금임을 증명할 수 있는가입니다.
자력 취득을 설명하지 못하면 증여로 추정한다
직업·연령·소득·재산상태로 보아 자력으로 취득했다고 보기 어려우면,
그 취득자금을 증여받은 것으로 추정한다.
다만 자금 출처를 충분히 소명하면 적용하지 않는다.
상속세 및 증여세법 제45조 【재산 취득자금 등의 증여 추정】
1. 고소득 원장님 자녀의 부동산 취득
소득이 뒷받침되지 않으면 추정이 먼저 작동합니다
상속세 및 증여세법 제45조는 직업·연령·소득·재산상태로 보아 스스로 취득했다고 보기 어려운 재산은 그 자금을 증여받은 것으로 추정합니다. 소득이 적거나 없는 자녀가 고가의 부동산을 취득하면 이 추정이 작동합니다. 추정이라는 말이 중요합니다. 과세관청이 증여를 일일이 입증할 필요 없이, 자녀가 자금 출처를 소명하지 못하면 증여로 보고 과세할 수 있다는 뜻입니다. 추정을 뒤집는 방법은 자금의 출처를 객관적으로 보여 주는 소명뿐입니다.
특히 지금은 원장님의 자녀가 집을 사면 자금조달계획서를 피하기 어렵습니다. 2025년 10월 대책으로 서울 전역과 경기 주요 지역이 규제지역으로 묶였고 규제지역에서는 금액과 무관하게 계획서를 내야 하기 때문입니다. 자녀가 주로 취득하는 수도권 주택은 대부분 이 대상에 들어갑니다. 계획서에 적은 자금의 출처가 그대로 국세청의 검증대에 오릅니다.
규제지역은 금액과 무관하게, 비규제지역은 6억 원 이상 주택을 취득하면 제출한다.
2026년 2월 서식이 개정되어 대출 유형과 금융기관명까지 구체적으로 적어야 하고,
기재액 합계가 매매대금과 일치해야 한다.
자금조달계획서(부동산거래신고법)
원장님 자녀라는 사정은 도움이 되기도 하고 불리하게 작용하기도 합니다. 부모가 고소득 전문직이라는 점은 자금 지원 능력이 충분하다는 정황이 되어 오히려 조사 가능성을 높입니다. 그래서 자녀 명의로 모은 근로소득, 정식으로 증여받아 신고한 자금, 본인 명의 대출처럼 출처가 분명한 자금만으로 취득가액을 설명할 수 있어야 합니다.
가장 흔한 문제 유형은 이렇습니다. 소득이 거의 없는 자녀가 부모 도움으로 집을 사면서 자금조달계획서에는 자기자금이라고 적어 두는 경우입니다. 국세청은 계획서에 적힌 항목을 실제 자금 흐름과 대조합니다. 통장 거래내역, 대출 서류, 증여세 신고 내역으로 뒷받침되지 않는 자기자금은 결국 증여로 추정됩니다. 개정된 서식은 대출 유형과 금융기관명까지 적도록 하고 기재액 합계가 매매대금과 맞아야 하므로, 예전처럼 뭉뚱그려 적을 수 없습니다.
한 가지 더 짚어 둘 것은 계획서에 차입금이나 대출로 적어 당장 소명을 넘겼다고 끝이 아니라는 점입니다. 국세청은 취득 이후에도 그 빚을 실제로 자녀가 자기 돈으로 갚아 나가는지를 사후관리로 들여다봅니다. 부모가 대신 갚아 주거나 이자를 물지 않으면, 그 시점에 다시 증여 문제가 불거집니다. 부모에게 빌린 것으로 처리하려면 차용증만으로는 부족하고 정해진 이자율(현재 연 4.6%)에 따라 이자를 실제로 주고받고 원금도 약정대로 갚아 나간 흔적이 통장에 남아 있어야 합니다. 이 부분은 2편에서 다룬 무상대여 칼럼의 내용과 그대로 이어집니다.
그래서 부동산 취득 전에 자금 계획을 미리 설계해 두는 것이 안전합니다. 부모가 자금을 보탤 부분은 증여재산공제 한도를 활용해 미리 정식으로 증여 신고하고, 부족분은 차용 형식을 제대로 갖추거나 본인 명의 대출로 마련하며, 자녀 명의의 소득과 자금을 평소에 통장으로 쌓아 두어야 합니다. 취득 시점에 출처를 급히 만들려 하면 늦습니다.
2. 축의금으로 마련한 신혼집
축의금은 비과세지만 누구 것인지가 문제입니다
축의금은 상속세 및 증여세법 제46조 제5호의 사회통념상 인정되는 금품으로 비과세입니다. 그런데 신혼집 자금으로 쓸 때 두 가지를 놓치기 쉽습니다. 첫째, 비과세되는 것은 통상적인 범위의 축의금이라는 점입니다. 사회통념을 넘는 거액은 그대로 비과세로 보기 어렵습니다. 둘째, 축의금의 귀속입니다. 혼주인 부모 앞으로 들어온 축의금은 부모의 것이고, 그것으로 자녀의 집을 사 주면 부모가 자녀에게 증여한 것이 됩니다. 자녀 본인의 하객이 낸 축의금만 자녀 자금으로 인정될 여지가 있습니다. 실제로 조세심판원도 축의금은 원칙적으로 혼주인 부모에게 귀속되고 자녀 몫으로 인정받으려면 그 자녀와의 친분관계에 따라 들어온 것임을 밝혀야 한다는 취지로 판단해 왔습니다.
실무에서는 자금조달계획서에 신혼집 자금을 축의금이라고만 적는 경우가 많습니다. 그러나 축의금은 출처와 귀속을 증빙하기가 까다롭습니다. 누구의 하객이 얼마를 냈는지 객관적으로 남기기 어렵기 때문입니다. 결국 거액을 축의금만으로 설명하려 하면 소명이 막히고 부모 자금이 섞였다고 보아 증여로 추정될 수 있습니다.
그러니 축의금을 신혼집 자금으로 쓸 생각이라면 그 범위를 자녀 본인 하객분으로 한정하고 방명록이나 축의금 내역처럼 귀속을 보여 줄 자료를 남기는 것이 좋습니다. 부족한 자금은 축의금으로 무리하게 메우기보다, 부모가 정식으로 증여 신고하는 편이 훨씬 안전합니다. 특히 결혼 무렵이라면 앞서 본 혼인증여공제를 함께 쓰는 방법이 정공법입니다. 성년 자녀 기본공제 5천만 원에 혼인공제 1억 원을 더하면 부모가 1억 5천만 원까지는 증여세 없이 신혼집 자금을 보탤 수 있고 이렇게 신고해 둔 돈은 축의금과 달리 출처를 두고 다툴 일이 없습니다. 부부가 각자의 부모로부터 받으면 그 한도는 두 배가 됩니다.
성년 자녀는 직계존속으로부터 10년간 5천만 원까지 공제된다.
여기에 더해 2024년부터는 혼인신고일 전후 2년 안에 받은 재산에 대해
1억 원(출산 공제와 합쳐 1억 원)이 추가로 공제된다.
두 가지를 합하면 혼인 무렵 부모가 최대 1억 5천만 원까지 증여세 없이 줄 수 있다.
상속세 및 증여세법 제53조 【증여재산 공제】
상속세 및 증여세법 제53조의2 【혼인ㆍ출산 증여재산 공제】
종합해서 정리하자면...
부동산 취득자금과 축의금은 모두 내 돈임을 증명하는 문제로 모입니다. 집을 샀다는 사실이 아니라, 그 자금이 어디서 왔고 누구 것인지를 설명하지 못하는 데서 위험이 생깁니다. 자금 출처는 취득 시점에 급히 만드는 것이 아닌 미리 정식 증여와 본인 소득으로 쌓아 두는 것입니다. 결혼 무렵의 1억 5천만 원 공제도 결국 미리 준비한 사람만 온전히 누릴 수 있습니다.
저희 위너스 Tax & Accounting은 병의원에 특화된 시스템과 깊이 있는 노하우를 보유한 전문 컨설팅 그룹입니다. 저희는 원장님께서 주시는 자료만 수동적으로 기다리지 않습니다. 정기적인 손익 보고를 통해 위험을 선제적으로 파악하고, 매월 발행되는 세금계산서의 내역과 고정자산 등록 여부를 깐깐하게 크로스 체크합니다. 원장님께서는 오직 환자 진료와 병원 운영에만 전념하십시오. 보이지 않는 1%의 비용 누락까지 위너스가 철저하게 방어하고 챙기겠습니다.
