안녕하세요. 병의원 전문 세무컨설팅그룹 위너스 입니다.
5월은 종합소득세 신고하는 달입니다.
사업장이 없는 근로소득만 있는 페이닥터의 경우에도 주택임대소득이 있다면 5월에 신고 납부해야 합니다.
주택임대소득은 어떤 경우 신고해야 하고, 어떻게 신고해야 하는지 설명드리겠습니다.
1. 주택임대소득이란
주택임대소득은 주택을 임대하여 얻는 월세나 전세 보증금 등의 수익을 의미합니다. 이는 사업소득으로 분류되므로 분리과세 또는 다른소득과 합산하여 종합소득세가 과세됩니다.
또한 주택임대는 부가가치세가 발생하지 않는 면세사업으로 부가가치세 신고납부는 하지 않지만 다음연도 2월 10일까지 면세사업자 사업장 현황신고를 하셔야 합니다.
2. 주택 수에 따른 주택임대소득 과세 판단
(1) 1주택자
본인과 배우자가 소유하는 주택이 1채일 경우 해당 주택임대소득은 과세되지 않습니다.
다만 국외소재 주택 또는 고가주택은 1주택자라도 월세수입에 대하여 소득세가 과세됩니다.
월세없이 보증금만 발생하는 경우에는 고가주택이더라도 과세대상에 해당하지 않습니다.
* 고가주택이란? 과세기간 종료일 또는 해당 주택의 양도일 현재 기준시가 12억을 초과하는 주택
(2) 2주택자
월세에 대하여 소득세가 과세됩니다. 월세 없이 보증금만 있는 경우 과세되지 않습니다.
개정사항 (내년 5월 신고분 부터 적용)
2026년 1월 1일부터는 2주택자도 일정 요건을 충족할 경우 전세보증금에 대한 소득세가 과세됩니다.
해당 과세기간 기준시가가 12억 초과하는 주택을 2주택 소유한 경우 3억 초과금액에 대해 아래 3주택 이상자와 동일한 방식으로 계산하여 소득금액을 합산하게 되어 있습니다.
- 1주택 12억 이하 + 1주택 12억 초과 = 12억 초과 주택이 2채가 아니기 떄문에 보증금 수입 비과세
- 1주택 12억 이하 + 1주택 12억 이하 = 마찬가지로 보증금 수입 비과세
- 1주택 12억 초과 + 1주택 12억 초과 = 보증금 수입도 간주임대료 계산을 통해 소득세 과세
(3) 3주택자 이상
월세와 보증금에 대하여 소득세가 과세됩니다. 3억원을 초과하는 보증금에 대해서는 간주임대료를 계산하여 주택임대 수입금액에 합산합니다. (보증금 합계 3억 미만인 경우 간주임대료 과세 x)
* 간주임대료란? (보증금 합계-3억원) * 60% * 정기예금이자율 (3.1%)
3. 주택 수 판단
① 본인과 배우자가 각각 주택을 소유하는 경우에는 합산하여 주택 수를 판단합니다.
② 다가구주택은 1개의 주택으로 보되, 구분등기된 경우에는 각각을 1개의 주택으로 계산합니다.
③ 공동소유하는 주택은 지분이 가장 큰 사람의 소유로 계산합니다. 다만 공동소유자의 임대소득이 6백만원 이상 발생하거나, 공동소유주택의 기준시가가 12억을 초과하면서 지분을 30% 초과 보유하는 경우에는 각각 소유한 것으로 봅니다.
④ 임차 또는 전세받은 주택을 전대하거나 전전세하는 경우에는 임차인 또는 전세받은 자의 주택으로 계산합니다.
⑤ 주택면적이 40㎡ 이하이면서 해당 과세기간 기준시가가 2억원 이하인 소형주택*은 간주임대료 계산을 위한 주택수 판단시 포함되지 않습니다.
*소형주택은 주택수 계산과 간주임대료 계산에서 배제 되더라도 월세는 수입금액에 포함됩니다.
4. 분리과세 - 연간 수입금액이 2천만원 이하인 경우
주택임대소득의 연간 수입금액이 2천만원 이하인 경우에는 다른 소득과 합산하지 아니하고 주택임대소득에 대해서 14%(지방세 포함 15.4%) 단일세율로 분리과세 적용을 선택할 수 있습니다.
다만 주택임대소득에 결손이 발생하거나 다른 소득과 합산하여 과세표준이 6.6%의 세율구간에 해당하는 경우 등에는 종합과세가 유리할 수 있으므로 제반사정을 종합적으로 고려하여 판단하셔야합니다.
주택임대소득에 대해 분리과세를 선택 적용한 경우라도 다음연도 5월 1일부터 5월 31일까지 종합소득세 확정신고를 하셔야 합니다. (성실신고 사업자의 경우 6월 1일부터 6월 30일까지 신고)
5. 과세구분 : 종합과세 vs 분리과세
* 임대주택의 수를 계산할 때에는 해당 과세연도 종료일 현재 임대주택 수를 기준으로 합니다.
6. 소형임대주택사업자 감면요건 및 사후관리
소형주택 임대사업자 세액감면을 적용 받으려면 다음의 요건을 모두 충족하여 감면을 신청하여야 합니다.
① 소득세법 및 법인세법에 따라 사업자 등록을 하여야 합니다.
② 「민간임대주택에 관한 특별법」제5조에 따른 임대사업자등록을 하였거나 「공공주택 특별법」 제4조에 따른 공공주택사업자로 지정되어야 합니다.
③ 일정한 등록임대주택으로서 주거전용면적이 국민주택규모 (85㎡, 수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍 또는 면 지역은 100㎡) 이하여야 합니다.
④ 주택과 주택부수토지의 기준시가가 임대개시일 당시 6억원 이하여야 합니다.
⑤ 임대보증금 또는 임대료의 증가율이 5% 이하이며 임대료의 증액청구는 임대료 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못합니다.
위의 요건을 모두 충족할 경우 아래와 같이 세액감면이 가능합니다.
- 단기임대(4년) : 1호 30% / 2호 이상 임대시 20%
- 장기임대(10년) : 1호 75% / 2호 이상 임대시 50%
요건을 충족하여 세액감면을 적용 받았다고 하더라도 임대주택을 4년 이상 임대하지 아니한 경우에는 감면받은 세액 전액(장기일반민간임대주택등을 4년 이상 10년 미만 임대한 경우에는 감면받은 세액의 60%)과 이자상당액을 가산하여 납부하여야 합니다.
7. 주택임대사업자등록
주택임대소득이 있는 자는 사업장 관할 세무서장에게 사업자등록을 신청하여야 합니다. 주택임대사업개시일부터 20일 이내에 사업자등록을 신청하지 아니한 경우에는 미등록가산세가 부과됩니다.
주택임대사업자 미등록가산세는 종합소득산출세액이 없는 경우에도 부과되니 주의하시길 바랍니다.
*주택임대사업개시일부터 등록을 신청한 날의 직전일까지의 임대수입금액을 말합니다.
면세신고를 하지 않은 경우 주택임대소득이 있더라도 5월 국세청 안내문이 나가지 않습니다.
혹시나 신고해야할 주택임대소득이 있으시다면 세무사와 상의하셔서 최적의 세금 신고납부 하시기 바랍니다.
감사합니다.
