부동산 입지 계약이 사실상 개원의 성패를 가른다는거 다들 잘아실겁니다. 병원 개원할때 중요한 3요소가 1번 입지 2번 입지 3번 입지라고 하잖아요.
저도 참 밤잠 설쳐가며 고민했었던 기억이 나는데...
여하튼, 제가 드리고 싶은 말은 이겁니다. 대박병원 입지인지 아닌지는... 인터넷에서 쉽게 얻을 수 있는 데이터로는 판단할 수 없다 라는겁니다. 현장에 가보지 않고, 인터넷 지도 한장, 주변 상권에서 나오는 카드 매출자료, 통계 이용한 유동인구 정도로 확인해주는 입지분석 서비스가 무슨 의미가 있냐 라는게 제 생각입니다.
저도 병원자리 알아보러 다닐때, 메디게이트에 있는 개원올인원? 인가 하는 입지 분석 사이트도 뒤져보고, 해당 자리에 유동인구가 얼마고, 인구가 얼마고 어쩌구 하는 그런 분석 업체도 이용해보고 했었는데, 막상 실제로 개원하려고 보니까 이런게 전혀 도움이 안되더라고요.
왜그런고 하면... 부동산이라는게 정량적인 데이터로 산출되지 않는것들이 너무 많다는게 그 이유입니다.
사례를 들어서 설명드려 볼게요
1. 단 한블럭 차이로 대박 병원과, 쪽박으로 나뉘는 경우
아래가 무슨 그림이냐면, 사거리 코너에 가시성 좋게 들어간 병원과, 코너에서 딱 하나 옆에 들어가있는 병원의 차이인데요, 이런 작은 차이가 입지분석 데이터에는 반영이 잘 안되더라고요
이게 진짜 어마무시한 차이라는걸, 개원 해보고 알았습니다. 실제로 제 지인들 중에서도 사거리 코너에서 딱 한자리 옆으로 들어간 사람들이 꽤 있는데, 이 차이를 몇년이 지나도 뒤집지를 못합니다. 개원한지 3년이 넘었는데도, 병원이 있었는지도 몰랐다고 얘기하는 사람들이 많다고 합니다.
나야 내 병원에 관심이 있으니 간판도 한번 쳐다보고, 네이버에서 검색도 해보고 하지만, 일반적인 사람들은 그냥 눈에 잘 보이는 병원 먼저 가본다는 겁니다. 이 작은 차이가 ... 엄청난 환자 숫자 차이를 만든다는거... 꼭 기억하세요
2. 가로수에 병원이 가려지는것
애써 간판도 달고, 시트지도 붙이고 했는데, 가로수가 이걸 가려버리는 경우가 있습니다. 일반적으로 병원 임대료가 1층에 제일 비싸고, 그다음이 2층, 그리고 위로갈수록 싸지는데... 2층에 임대료 비싸게 들어간 병원이 오히려 가로수때문에 더 안보이는 경우가 꽤 있습니다.
3. 너무 높은층에 있는 건물
일반적으로 사람들이 걸어가다 간판이 시야에 쉽게 들어오는건 5층까지라고 하네요. 6층이 넘어가면 거기에 병원이 있는지 없는지도 모르게 되는 경우가 많다는겁니다.
검색해서 찾아오는 피부과나 정신과는 이렇게 고층으로 들어가도 문제 없는경우가 많지만, 통증의원은 6층이상에 들어가면 힘들어지는 경우가 많습니다.
4. 신도시에 새로 올라가는 건물
신도시는 상권이 전혀 없는 상태이기 때문에, 데이터를 뽑을게 없습니다. 허허벌판에 공사판 투성이인데 여기에 유동인구가 몇인지, 얼마나 몰릴지 이걸 어떻게 알겠습니까
이런데 들어가는건 진짜 도박이긴 하죠. 신도시 좋은자리에 잘 선점해서 들어갔는데, 상권형성이 늦어서 고생만 죽도록
하다가, 좀 먹고 살만해지니 경쟁병원 들어와서 힘들어지고... 이런얘기 많이 들어보시지 않았나요?
제가 직접 봤던 사례만 대표적으로 썼지만, 이거말고도 굉장히 많은 요소가 있을겁니다. 경쟁병원이 몇개나 되는지, 배후세대수, 급여환자 세대수, 관할 심평원, 횡단보도 앞에 있는지, 지하철 있는지, 항아리 상권인지, 버스정류장 앞인지, 사람들 주동선에 있는지 등등요.
저는 아직도 부동산 잘 모르겠습니다... 어떤게 진짜 좋은 대박병원 자리인지 너무 어렵기만 하네요. 아마 개원준비하시는 분들이 답답한 마음에 입지분석 프로그램 같은것들 돌려보고, 유동인구나 상권분석같은것도 해보실텐데 (저도 그랬습니다) 그게 실질적으로는 크게 도움되는거 같지 않다는게 제 생각입니다.
이 카페에 글을 이거저거 많이 쓰다보니, 좋은정보 알려드리고 싶은 마음이 큰데요, 병원 입지 만큼은 도저히 입이 안떨어집니다. 이런게 좋은 자리니까, 이렇게 하시면 됩니다~ 라고 추천드리고 싶은데, 이게 그럴수 있는게 아닌거 같습니다.
제가 개원자리 찾던 시절에, 종이나 서류로는 도저히 판단이 안된다는 생각에, 차라리 나보다 훨씬 잘하는 사람의 감을 믿고 지르자는 결론을 내렸구요, 그렇게 입지만 봐주는 업체에 금액을 지불하고 지금 자리에 개원하게 됐습니다.
물론 할지말지 결정한건 저였지만... 정말 좋은자리라고 강하게 추천해준 업체 대표님에게 늘 감사한 마음으로 살고 있습니다.
제가 정답은 아닐꺼구요, 다양한 의견이 있을수 있으니 댓글로 얘기나눠보시면 좋을듯합니다
개원 준비하시는 모든 원장님들 화이팅입니다!