제가 생각도 안하고 있다가 덜커덕 하고 계약되어서 많이 챙기지 못했던 부분들 입니다
1. 용도
이거는 기본이라서 놓치는 경우는 거의 없습니다. 근데 은근히 함정이 많습니다.
: 건축물 용도가 의원으로 되어 있으면 아무 문제 없습니다. 근데 의원이 아닌 경우 의원으로 용도 변경을
해야 하는데 이게 허가 사항이고. 2023년2월 부터는 강화된 장애인 보호법까지 관여 됩니다.
1) 특약으로 의원 용도변경이 안되면 위약금 없이 계약 취소된다는 조항은 필!수!로! 넣어야 합니다.
2) 용도 변경에 관한 제반 비용을 누가 지불 할 것인가.
- 의외로 돈 많이 들어갑니다. 특히 엘리베이터 수선과 화장실 공사 들어가는 순간 천만원 우습게 날아갑니다.
- 일반적으로는 소유자(임대인)가 부담하지만, 일부 임대인은 아쉬운 임차인이 공사하고 들어오라고 합니다.
- 따라서 특약으로 비용 주체를 명확히 하셔야 합니다.
3) 기간 ( 제가 놓친 부분 입니다. )
- 공사 끝나는 날 용도변경 되지 않습니다. 구청 신쳥 -> 장애인 협회 검사 -> 구청 확인 과정을 거쳐야 합니다.
예.. 맞습니다. 공무원이 니나노~~~ 하면 수식간에 2주 지나갑니다.
- 의원으로 용도변경 안되었는데 인테리어 공사 들어가는 강심장이 아니라면 반드시 필요 합니다.
- 특약에 렌트프리 기간 시작시 까지 용도변경이 안되면 용도변경 미뤄진 만큼 렌트프리 기간도 늘어난다고
명기 해야 합니다. 아니면 가만히 앉아서 피같은 렌트프리기간 날립니다.
(제가 지금 눈물 흘리고 있습니다. T_T)
1-1. 전기 : 제가 놓쳤는데 다행이 문제는 없었습니다.
1) 보통 안정적으로 X ray를 찍기 위해서는 60kw / 125A 이상의 전기가 필요 합니다.
주의 해야 할게 70A+55A 필요 없습니다. 단일 100A~125A이 필요 합니다.
100A는 간당간당합니다.
2) 아주 오래된 건물의 경우 전기 용량이 작아서 또는 다른 충에서 이미 전기를 다 가져가서
승압이 불가능한 경우가 있습니다. 그런 경우 콘테서가 들어간 X ray를 사용해야하는데
그 조차도 불가능한 경우는 X ray를 못 찍습니다. ( 찍는 순간 퓨스 나갑니다.)
X ray 못찍는 통증은.... 글쎄요....
3) 병의원 전문 부동산 아니면 잘 모릅는 경우가 대부분 입니다.
특약으로 전기 승압문제로 개원이 불가능한 경우 위약금 없이 계약취소 가능하다는 문구 넣어야 합니다.
2. 동종업종 경업 금지
1) 이 경우는 건물 전체가 한 사람 또는 법인 소유라면 문제가 없습니다.
그냥 이 조항을 넣으면 됩니다.
이 경우도 단순하 같은 과(OS, PS)만 막을 것인지, 아니면 같은 분류 (Ex. 통증, 미용 등)도 막을 것이 범위를
명기하면 됩니다.
타 건물에 공실이 생겼는데 통증 관련 업종은 안된다고 명기 되었는 거 보고. 임차인이 머리 잘 썼구나 했습니다.
2) 문제는 구분상가 인 경우 ( 각 호실마다 주인이 따로 있는 경우) 입니다.
이 경우는 답이 없습니다. 딴 사람 재산권 행사에 제동을 걸 수는 없으니까요.
다만 두리뭉실하게 동종업종 경업을 막기 위해서 최대한 협조한다 정도의 문구를 넣어 두는 것이 좋습니다.
상가 번영 위원회가 있는 경우는 그 쪽을 통해서 간접적으로 막는 경우도 있습니다.
이 경우도 상가주가 또라이인 경우는 막무가내로 밀고 들어오는 경우 봤습니다.
3. 간판
에휴.... 지금 제일 골치 입니다. 의외로 신경 안썻는데 발목을 잡혔습니다.
1) 법적으로 허용된 간판만 가능한 건물 있습니다. ( 3층이상 간판 금지 ( 이건 구마다 조금씩 다릅니다.))
크기 밝기 다 정해져 있습니다.
문제는 이렇게 하면 바로 앞에서 보지 않으면 안 보입니다. 간판의 의미가 없습니다.
제가 들어간는 건물은 과거에 간판 때문에 임차인간에 큰 싸움이 벌어져서 내규로 법적으로
허용되는 간판만 하기로 결정했다고 합니다.
( 미치겠습니다. 뭐.. 1억2억 아니고 10억 가까이 쏟아붓는 건데.. )
2) 내가 소유주다! 그러면 뭐라고 해도 그냥 해버리면 그만 입니다. ( 내꺼 꾸민다는데 누가 뭐랄껀데.. )
문제는 임차인인 경우 상가주와 상가 번영회 또는 관리인의 허락을 받아야 합니다.
3) 특약에 간판 어디까지 허용할 것인지 확정 명기하는 것이 좋습니다.
( 잘 모르겠으면 간판 업체한테 주소 주고 물어보면 어떤 문구가 들어가야하는지 갈켜 줍니다.)
4) 물론 특약에 들어가도 상가주 랑 척지면서까지 하는 것은 비추입니다.
( 점점 암묵적인 협의로 진행할 일이 많습니다. )
5) 전 지금 간판이 완전히 어그러져서 비슷하게 하려면
추가비용만 1500만원 이상 더 들어가게 생겼습니다.... 쓰면서도 짜증이 확 밀려옵니다.
4. 공용부분 사용
가끔 한개층을 다 쓰는 경우 공용 먼적인 복도를 전용처럼 쓸 수 있다고 얘기하는 경우가 있습니다.
이게 뭐가 문제냐 하면 소방법과 의료법에 걸립니다.
간단하게 소방법은 그 구간을 막았을때 비상구랑 엘리베이터로의 이동에 문제가 생기면 안됩니다.
의료법은 용도가 의원이 아닌 부분에 의료시설이 들어가면 안됩니다.
( 일부 예외가 있기는 합니다.)
인터리어 업체에서 알아서 걸러주지만 부동산 이나 건물주 얘기만 듣고 초짜 인터리어에서
잘 못 설계하면 소방점검이나 개설허가 실사시에 벽 다 뜯어야 합니다.
( 오픈 1달 이상 늦어집니다. )
또는 건물 내규로 공용부분을 못 쓰게 정해놓은 곳도 있어서 계약시에 확인 하셔야 합니다.
꼼수로 개설허가 후에 공사 다시 해서 쓸 수도 있지만... 신고 들어가면 원복해야 합니다.
5. 관리비 확인
꼭!! 확인하십시오. 부동산법에 계약시에 관리비 알려주도록 되어 있습니다.
관리비는 일반 관리비 ( 평당 관리비 x 평수) + 내가 쓴 전기, 수도등이 합산되어 나옵니다.
평당 관리비의 경우 전용변적이 아닌 계약 먼적 기준으로 부과 됩니다.
그래서 주차장이 넓은 상가의 경우 관리비가 어마어마하게 올라갑니다.
때에 따라서 임대로보다 관리비가 비싼 경우가 종종 나옵니다.
( 전 임대료 보다 관리비가 3배 비싼 경우도 봤습니다.
특히 부동산 계약시 관리비 물어보는데 "그때그때 달라서..." 라고 얼버무리는 경우 조심해야 합니다. )
때로 악덕 사업주의 경우 관리비를 세금계산 처리 안해주는 경우가 있으니
계약시에 세금계산서 발행 가능한지 확인하셔야 합니다. ( 안그러면 비용처리 안됩니다.)
이상 제가 놓친 부분 이고요.
추가할 사항 있으면 댓글로 추가 부탁드립니다.